Fremleiekontrakt mal: slik fremleier du boligen trygt

Hva er fremleie?

Fremleie betyr at en leietaker leier ut boligen hun eller han selv leier, til en annen person. Den som fremleier, kalles ofte fremleier eller hovedleietaker, og den som flytter inn, kalles fremleietaker.

Det spesielle med fremleie er at det er to leieforhold samtidig. Det første er mellom deg og din utleier, og det fortsetter som før. Det andre er mellom deg og fremleietakeren. Fremleietakeren har normalt ingen avtale med din utleier, og du er fortsatt ansvarlig overfor utleieren for leie og skader.

Trenger du utleiers samtykke?

Som hovedregel ja. Husleieloven krever at utleier samtykker til fremleie. Fremleier du uten samtykke, kan det i verste fall gi utleier grunnlag for å si opp eller heve din egen leiekontrakt.

Loven gir likevel leietakere en viss rett til å fremleie i noen situasjoner:

• Bor du selv i boligen og vil leie ut en del av den, for eksempel et rom, kan utleier som hovedregel bare nekte hvis det er saklig grunn.
• Er du midlertidig borte på grunn av arbeid, studier, sykdom eller lignende, kan du som regel fremleie hele boligen i inntil to år. Også her kan utleier normalt bare nekte av saklig grunn.

Saklig grunn kan for eksempel handle om fremleietakerens forhold eller at boligen blir for trangt. Det er uansett lurt å be om samtykke skriftlig og i god tid, og gjerne la utleier signere på selve fremleiekontrakten. Da er det ingen tvil i ettertid.

Bor du i et borettslag eller en eierseksjon, kan det i tillegg finnes egne regler for utleie i vedtektene. Sjekk dem før du avtaler noe.

Dette bør stå i en fremleiekontrakt

• Navn og kontaktinformasjon for deg og fremleietakeren.
• Hva som fremleies: hele boligen, eller et bestemt rom med tilgang til kjøkken, bad og fellesarealer.
• Leieperioden. Fremleien kan ikke vare lenger enn din egen leieavtale.
• Husleie, forfallsdato og hva som er inkludert, for eksempel strøm og internett.
• Depositum og hvordan det sikres.
• At fremleietakeren skal følge reglene i din leiekontrakt og husordensreglene.
• Tilstanden ved innflytting, gjerne med bilder.
• Forbud mot videre fremleie.
• Utleiers samtykke, helst med signatur.

Legg gjerne ved en kopi av de delene av din egen leiekontrakt som er viktige for fremleietakeren, for eksempel regler om husdyr og røyking.

Leie og depositum ved fremleie

Husleielovens regler om leie gjelder også ved fremleie. Leien kan ikke være urimelig høy sammenlignet med gjengs leie for tilsvarende boliger. Fremleier du et rom, bør leien stå i forhold til hvor stor del av boligen fremleietakeren faktisk bruker.

Du kan kreve depositum av fremleietakeren, og samme grense gjelder: høyst seks måneders leie, satt inn på en egen depositumskonto i fremleietakerens navn. Depositum er spesielt viktig ved fremleie, fordi det er du som må betale utleieren hvis fremleietakeren ikke betaler eller gjør skade.

Tjener du penger på fremleie, kan det ha skattemessige følger. Skatteetaten har informasjon om hva som gjelder for utleie.

Ditt ansvar som fremleier

Det er lett å glemme at du fortsatt er leietaker. Du må betale full leie til utleieren til avtalt tid, også om fremleietakeren betaler for sent. Du svarer også overfor utleieren hvis fremleietakeren skader boligen eller bryter husordensreglene.

Noen praktiske råd:

• Velg fremleietaker med omhu, og be gjerne om referanser.
• Sett forfall for fremleieleien noen dager før din egen leie forfaller.
• Gå gjennom boligen sammen ved innflytting og utflytting.
• Ta vare på kopier av samtykke, kontrakt og kvitteringer.

Når slutter fremleien?

En fremleieavtale kan ikke gi fremleietakeren rett til å bo der lenger enn din egen leieavtale varer. Slutter ditt leieforhold, faller som regel også grunnlaget for fremleien bort. Derfor bør sluttdatoen i fremleiekontrakten ligge innenfor din egen leieperiode, og fremleietakeren bør vite om det.

Avtal også hva som skal skje hvis du må komme hjem tidligere enn planlagt. Er fremleien tidsbestemt, kan den som utgangspunkt ikke sies opp underveis med mindre det er avtalt. Det er derfor lurt å ta inn en oppsigelsesadgang i kontrakten.

Når bør du få hjelp?

For vanlig fremleie av et rom eller en leilighet i en kortere periode holder det for de fleste med en god mal og et skriftlig samtykke. Nekter utleieren uten at du forstår hvorfor, eller oppstår det en tvist med fremleietakeren, kan du ta kontakt med Husleietvistutvalget eller en advokat.

Denne guiden er generell informasjon og ikke juridisk rådgivning om din situasjon.

Vanlige spørsmål